2001年8月，香港居民廖先生在廣州天河某小區(qū)購買了一套商品房，并向開發(fā)商華嘉公司一次性繳納全部購房款62.4萬元。2001年10月，廖先生收樓后，華嘉公司一直未辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，還將這套房屋拿去銀行抵押借款。2019年底，廖先生向廣州市南沙區(qū)人民法院提起訴訟，請求華嘉公司協(xié)助辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，并支付逾期辦理的違約金。

　　于此同時，廖先生獲悉，廣州市中級人民法院早在2018年3月受理了案外人對華嘉公司提出的破產(chǎn)清算申請。

　　法庭上，廖先生遞交了十多年前的購房合同及加蓋華嘉公司財務(wù)專用章的購房款收據(jù)等付款憑證。

　　一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，廖先生已付清全部購房款，雖案涉房屋一直沒過戶，但根據(jù)我國《破產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，不應(yīng)當(dāng)將案涉房屋納入破產(chǎn)財產(chǎn)的范圍，遂判決華嘉公司協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，并支付逾期辦證違約金。華嘉公司及其破產(chǎn)管理人不服，向廣州中院提起上訴。

　　庭審中，華嘉公司代理人表示，廖先生出示的購房款收據(jù)、支付契稅收據(jù)中印章的真實性無法確認(rèn)，僅憑收據(jù)沒有支付憑證無法證明其有付款的事實。另根據(jù)企業(yè)破產(chǎn)法司法解釋（二）的有關(guān)規(guī)定，案涉房屋屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，應(yīng)由破產(chǎn)管理人決定是否繼續(xù)履行合同；同時指出，合同中并沒有約定違約金的條款。

　　廖先生代理人則認(rèn)為應(yīng)參照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的精神，對已支付商品房的全部或大部分款項的消費者予以優(yōu)先保護(hù)。

　　二審審理此案的廣東省高級人民法院法官（原廣州中院涉外商事審判庭法官）徐玉寶認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定，已支付全部購房款的購房人，其權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)公司施工方的權(quán)利，而施工方的權(quán)利又優(yōu)先于抵押權(quán)。另外，《破產(chǎn)法》規(guī)定，享有抵押權(quán)的人可以對抵押的財產(chǎn)優(yōu)先受償，所以已經(jīng)支付全部購房款的購房者，對房屋要求辦證的請求權(quán)是一個應(yīng)予優(yōu)先保護(hù)的特別權(quán)利。至于廖先生主張的違約金，并沒有優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)視為普通債權(quán)，根據(jù)《破產(chǎn)法》司法解釋（三）的相關(guān)規(guī)定，該部分債權(quán)廖先生應(yīng)先向破產(chǎn)管理人進(jìn)行申報，由破產(chǎn)管理人進(jìn)行核實，而不能直接向法院起訴。

　　最終，法院作出判決，維持一審關(guān)于協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的判項，駁回關(guān)于逾期辦證違約金的起訴。