2024年,制造業(yè)商務(wù)活動徘徊在相對較低的水平,但跨境電商仍延續(xù)了增長勢頭,并繼續(xù)成為大灣區(qū)物流市場需求增長的主要驅(qū)動力。
隨著近年來土地集約化利用的推進(jìn)落實和工業(yè)用地容積率的提高,粵港澳大灣區(qū)物流市場多層倉數(shù)量持續(xù)增加。2024年,市場供應(yīng)394萬㎡,創(chuàng)歷史新高。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示,去年底,粵港澳大灣區(qū)物流市場總存量突破2000萬㎡,達(dá)到2096.9萬㎡,同比擴(kuò)張超過20%。
其中,2024年,佛山以98.4萬㎡的物流市場新增供應(yīng)量超過香港,成為粵港澳大灣區(qū)物流市場存量規(guī)模最大的城市。至此,佛山的物流市場總存量達(dá)到396.2萬㎡高出香港3.3%。
圖:粵港澳大灣區(qū)近5年物流市場新增供應(yīng)分布
自2022年起,粵港澳大灣區(qū)物流市場存量規(guī)模連續(xù)三年30%的增速擴(kuò)張。2024年,廣佛肇城市板塊的年度供應(yīng)量達(dá)到175萬㎡,占比超過四成,成為該區(qū)域供應(yīng)的主要來源。
圖:粵港澳大灣區(qū)物流市場2024年空置率
2024年全年,粵港澳大灣區(qū)凈吸納量同比下降8.3%至268.8萬㎡。在供應(yīng)又達(dá)新高的背景下,區(qū)域平均空置率上升5.3個百分點。盡管如此,鑒于跨境電商行業(yè)需求保持增長,市場租賃情緒仍謹(jǐn)慎樂觀。去年,在所有新增供應(yīng)中,有超60%的面積被頭部跨境電商承租。
2019年底以來,跨境電商行業(yè)的倉儲需求持續(xù)旺盛,成為大灣區(qū)物流市場去化的重要驅(qū)動力。第一太平的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在2024年新增供應(yīng)中,有67.3%面積的物流倉被Temu、Shein、AliExpress、Tiktok Shop的中國跨境電商“四小龍”承租,進(jìn)一步凸顯當(dāng)前跨境電商在區(qū)域新增供應(yīng)市場中的核心地位。
根據(jù)第一太平數(shù)據(jù),2024年,粵港澳大灣區(qū)物流租金指數(shù)同比上升2.7%,內(nèi)地城市錄0.4%至4.7%的租金漲幅。相反,投資市場表現(xiàn)則轉(zhuǎn)軟,買家對投資標(biāo)的項目的租金預(yù)期及估值更趨保守。受此影響,粵港澳大灣區(qū)物流價格指數(shù)自2020年以來首降,全年同比下降2.1%。
在市場存量方面,未來三年,第一太平戴維斯預(yù)判,粵港澳大灣區(qū)物流市場新增供應(yīng)將達(dá)到1350.3萬㎡,總存量擴(kuò)張超過六成達(dá)到64.4%。其中,廣佛肇仍將是未來三年新增供應(yīng)的主要來源,預(yù)計63.8%的新增供應(yīng)占比發(fā)生在該區(qū)域。
第一太平戴維斯分析認(rèn)為,未來,粵港澳大灣區(qū)物流市場利鈍交織。貿(mào)易摩擦升級、關(guān)稅上漲等外部沖擊將導(dǎo)致市場增長承壓,但另一方面,政策激勵下內(nèi)需的增長或可適度緩解部分下行壓力,而在供應(yīng)端對市場實施精準(zhǔn)調(diào)控將對大灣區(qū)物流租賃及投資市場的平衡發(fā)展至關(guān)重要。
?。?span style="text-align: justify;">撰文 邱永寬)
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