房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入新一輪“去庫存”時(shí)期。

　　自今年4月底的中央政治局會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”后，在新一輪政策潮中，“以舊換新”作為“去庫存”的新舉措，幾乎成為各地的“標(biāo)配”。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國已有超60個(gè)城市推出住房“以舊換新”政策，大灣區(qū)也已有6城“官宣”入局，其他城市也在積極探索實(shí)施。

　　住房“以舊換新”是一項(xiàng)探索性的新政策，未來范圍會(huì)擴(kuò)大嗎？要注意哪些問題？最終能“換來”一個(gè)怎樣的市場(chǎng)？

　　廣東響應(yīng)情況如何？

　　已有廣州、深圳、佛山、惠州、中山、肇慶以政府或相關(guān)協(xié)會(huì)名義“官宣”入局“以舊換新”。

　　5月15日起，廣州花都區(qū)正式啟動(dòng)商品房“以舊換新”活動(dòng)。記者從花都房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)獲悉，活動(dòng)第一天共簽訂住房“以舊換新”5單?！翱蛻襞c房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)簽署三方協(xié)議，并且交了新房定金。”花都房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長黃菲菲介紹，當(dāng)天反饋比較理想，“相信后續(xù)效果會(huì)不錯(cuò)”。

　　此次活動(dòng)將推進(jìn)商品房“以小換大”“以舊換新”“以低配換高配”，面向所有計(jì)劃出售二手商品房（舊房）并在花都區(qū)范圍內(nèi)購買新建商品房（新房）的購房人群（換房人）。

　　4月30日，中央政治局會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，其中“以舊換新”被認(rèn)為是打通存量房和增量房循環(huán)、增強(qiáng)流動(dòng)性的重要舉措。

　　廣東多城“官宣”入局。3月1日，惠州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、惠州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合推出“惠安家·換新購”活動(dòng)，以惠城區(qū)為試點(diǎn)。

　　4月23日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)同深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《開展我市商品住房“換馨家”活動(dòng)》的通知，在一線城市中首個(gè)落地“以舊換新”。

　　4月30日，中山6個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布措施，其中提出鼓勵(lì)居民住房“以舊換新”。同日，肇慶7個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)《肇慶市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》，推出鼓勵(lì)住房“舊換新”“舊轉(zhuǎn)?！钡?1條措施。

　　5月13日，佛山發(fā)布13條房地產(chǎn)新政，其中提出鼓勵(lì)支持住房“以舊換新”。

　　可以看出，大灣區(qū)這些城市以政府或相關(guān)協(xié)會(huì)名義“官宣”入局“以舊換新”。也有多地雖未“官宣”，但也正探索實(shí)施。比如在江門，江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)當(dāng)?shù)胤科蟛└豢毓桑谂罱瓍^(qū)的博學(xué)名苑、臺(tái)山的福美城開啟“以舊換新”。博富控股總裁助理李秀清介紹，目前兩個(gè)項(xiàng)目成交約20套，咨詢客戶過千組，“參與‘以舊換新’的意愿還是很強(qiáng)的?！?/p>

　　“以舊換新”如何運(yùn)作？

　　主要采取三方聯(lián)動(dòng)、房企收購、政府收購和政府補(bǔ)貼模式

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國已有超60城表態(tài)支持住房“以舊換新”，并且預(yù)計(jì)還將有更多城市加入。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心副主任羅異鏗介紹，目前住房“以舊換新”主要有四種模式。

　　一是三方聯(lián)動(dòng)模式（又稱“聯(lián)合幫賣”模式），由房企、中介機(jī)構(gòu)、換房人共同完成。換房人認(rèn)購房企新房并優(yōu)先鎖定，同時(shí)中介機(jī)構(gòu)幫助業(yè)主優(yōu)先出售舊房。若一定期限內(nèi)舊房售出，則按流程購買新房；若在約定時(shí)間內(nèi)舊房未售出，則房企退還新建商品住房認(rèn)購金。此次廣州花都、深圳推行的便是這一模式。從全國范圍內(nèi)來看，目前，寧波、上海、杭州臨平區(qū)等推出的“以舊換新”也采用了這種模式。

　　二是房企收購模式，房企按照評(píng)估價(jià)格收購換房人的二手房，收購款抵扣換房人認(rèn)購新建商品房的購房款。比如在珠海，今年4月珠海華發(fā)作為收購主體推出“以舊換新”，直接收購存量二手房以促成新房交易。

　　三是政府收購模式，即由政府或委托的國企按規(guī)定收購二手房。比如較早推出“以舊換新”的鄭州，由鄭州城市發(fā)展集團(tuán)為主體，通過“鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)”收購500套二手房，同時(shí)換房者選購平臺(tái)房源庫中的新房。還有一些地方特色的延伸，比如肇慶提出“舊房轉(zhuǎn)保障性住房”，即存量房屋持有人可以通過“舊轉(zhuǎn)保”的形式交由政府統(tǒng)租，由此獲得政府指定機(jī)構(gòu)支付的一定年限租金，并將其全部用于購買商品房，無需賣房即可換新。

　　四是政府補(bǔ)貼模式，對(duì)于一定期限內(nèi)實(shí)施“以舊換新”的業(yè)主給予契稅補(bǔ)貼或購房補(bǔ)貼。比如麗水、揚(yáng)州、蘇州等地便是為換房者發(fā)放契稅補(bǔ)貼。

　　目前來看，三方聯(lián)動(dòng)是各個(gè)城市主推的模式，由于是基于市場(chǎng)自發(fā)行為，房企的資金壓力小，且更容易讓利換房者和中介機(jī)構(gòu)?！拔覀冏觥耘f換新’前參考了多種模式，最終認(rèn)為‘聯(lián)合幫賣’模式比較合適?！崩钚闱褰榻B，主要便是考慮到企業(yè)沒有二手房部、資金需求量更小。

　　不過中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也指出，這一模式主要面臨二手房市場(chǎng)調(diào)整壓力，當(dāng)前不少城市的二手房掛牌量處于高位，換房人無法快速售出二手房，交易周期過長，不一定能促成“以舊換新”。

　　房企收購模式暫時(shí)只有少數(shù)企業(yè)開展，由于新房選擇的局限性較大，且對(duì)企業(yè)資金需求量大、對(duì)換房者二手房的門檻要求高，比如要求一定樓齡、位于較好地段等，惠及面不廣。

　　政府或國企收購模式，由于信用背書受到歡迎。但財(cái)政負(fù)擔(dān)較大，收購規(guī)模有限，如鄭州試點(diǎn)收購500套、南京收購2000套，面對(duì)龐大的二手房掛牌量，顯得杯水車薪。另外還需考慮資金平衡，政府或國企收購住房更多用于保障性住房、租賃住房、人才住房等，都存在資金平衡、盈虧的考驗(yàn)?！靶枰y(tǒng)籌考慮二手房收購后的利用方向，避免閑置空置。對(duì)于保障性住房籌建壓力較大的城市，有條件可以采取該模式?！绷_異鏗說，而政府補(bǔ)貼模式，目前一般僅在非一線城市實(shí)施，大部分城市的補(bǔ)貼力度也相對(duì)較小。

　　共性問題如何解決？

　　住房“以舊換新”需要多方合力推進(jìn)，政府應(yīng)制定規(guī)則確保各項(xiàng)優(yōu)惠政策能夠落地

　　當(dāng)前，住房“以舊換新”處于起步階段，實(shí)施時(shí)間較短，并且不少地方仍待出臺(tái)具體實(shí)施細(xì)則。但無論哪種“以舊換新”模式，都是一場(chǎng)多方博弈，一些共性問題亟待解決。

　　一方面，需要多方合力推進(jìn)。“住房‘以舊換新’涉及資金量大、需要衡量考慮事項(xiàng)多，單靠政府或市場(chǎng)的力量都十分有限，需要政府、企業(yè)、業(yè)主多方合力推進(jìn)?！绷_異鏗提醒。因此，未來的“以舊換新”也需要因地制宜，多種模式相結(jié)合，以產(chǎn)生更大效果。

　　另一方面，“以舊換新”既關(guān)聯(lián)著剛需買家，也關(guān)聯(lián)換房賣家，是一場(chǎng)“雙向奔赴”，需要考慮更多細(xì)節(jié)和誠意。例如在政策層面進(jìn)行完善和監(jiān)督。擴(kuò)大政策覆蓋面，目前部分城市實(shí)施住房“以舊換新”局限于部分區(qū)域、部分新盤，換房人選擇較少。在促成交易方面，不少房企也呼吁出臺(tái)“先買新后賣舊”同樣享受“先賣舊后買新”的支持政策。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，政府還應(yīng)制定規(guī)則，確保各項(xiàng)優(yōu)惠政策能落地，比如契稅減免、中介費(fèi)減免等。同時(shí)，要發(fā)揮中介行業(yè)協(xié)會(huì)和開發(fā)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，讓業(yè)主放心地參與到“以舊換新”中。另外，建議政府搭建公信力強(qiáng)的住房交易信息平臺(tái)。而對(duì)于參與的房企、國企等來說，首先要拿出有品質(zhì)的房源，此前有部分地方新房房源品質(zhì)較低，甚至被認(rèn)為是售不出的“邊角料”。

　　同時(shí)，需要適當(dāng)延長置換時(shí)間。“以舊換新”規(guī)則下，對(duì)舊房售出有約定時(shí)限，但當(dāng)前銷售時(shí)間均較長?！拔覀?cè)趯?shí)際操作中發(fā)現(xiàn)，例如有些房主對(duì)舊房的心理價(jià)位很高，一直難以成交，我們目前準(zhǔn)備視情況將約定時(shí)間從60天期限，延長到半年左右?！崩钚闱逭f。另外，也要確保參與的樓盤能正常交付，并且對(duì)認(rèn)購的定金要加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)于未能完成“以舊換新”的業(yè)主，要能夠按約定正常退還。

　　多位專家指出，當(dāng)下對(duì)樓市紓困的政策不能單方面想著“去庫存”，要更精細(xì)化、接地氣，盡可能滿足各方訴求，才能落地見效。

　?。?span style="text-align: justify;">記者 張子?。?/span>